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但2007年三季度以後,北京市房地產市場出現了價跌量減的現象,期房和二手房同時出現成交量大幅下降,多個樓盤出現折價銷售的現象,但房屋均價仍保持上漲勢頭,上漲幅度逐月減小。2008年10月以後,房價環比第一次出現負增長,但2008年房價同比仍然保持了快速上漲,2008年全年房屋銷售價格比上年上漲;其中新建住宅銷售價格上漲,漲幅回落個百分點;二手住宅價格上漲62%,漲幅回落4個百分點,但商品房銷售面積萬平方米,下降;其中住宅萬平方米,下降。年末商品房(現房)空置面積萬平方米,比上年末增加萬平方米,增長;其中住宅萬平方米,增加11萬平方米,增長。
北京市住房市場發展歷程(2)
1999年,市政府啟動並實施了經濟適用房政策,在建立和完善基本住房保障制度上進行了有益的探索。2005年前,北京市已建和在建的52個經濟適用房專案平均價格大部分單價低於3000元/平方米,實際均價為3144元/平方米。但另一方面,平均戶型面積為114平方米,經濟適用房單套成交建築面積主力戶型集中在81-120㎡之間,佔經濟適用住房上報總套數的%,經濟適用房單套戶型面積明顯偏大。下表是2005年北京市已建和在建經濟適用房專案價格分佈表:
2006年5月,國務院辦公廳轉發九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,要求各地新建住房中套型面積90平方米以下的,應占全部建設規模不低於70%。北京市落實國務院精神,加大了住房供應結構調整的力度。2007年8月全國住房工作會議後,市政府在總結八年來保障性住房工作經驗基礎上,調整了住房保障制度和工作機制,在解決城市中低收入家庭住房困難方面做了大量工作,取得了一定進展。
(1)為貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號),市委、市政府頒佈了京發〔2007〕22號檔案(關於貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的實施意見),貫徹落實解決低收入家庭住房困難有關精神。市政府先後制定了新的廉租房、經濟適用房和限價商品房三個管理辦法,市各相關委辦局也相應出臺了40餘個配套檔案,構建了建設、稽核、分配、監管四大實施體系,為保障性住房建設提供了相關政策和制度保障。
(2)透過制定各項規劃,加強了對保障性住房建設的規範和指導。編制完成了《北京市住房建設規劃》、《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地佈局規劃》和《廉租住房保障規劃》,明確了本市保障性住房建設目標,為住房保障工作的順利進行奠定了基礎。
(3)保障性住房供給明顯加大。透過集中建設和配套建設相結合的方式,在商品房專案中按照5%-15%的比例配建保障性住房,提高了保障性住房供應量。筆者根據網上資料庫和北京市房地產交易網最新資料進行了統計,得出北京市經濟適用房區域分佈情況和價格分佈情況如下表6…6、表6…7。
(4)建立了市、區縣、街道(鄉鎮)的三級稽核兩級公示的稽核制度,以及廉租房應保盡保、經濟適用房和限價商品房公開搖號配售的制度,實現了保障性住房稽核和分配的公正性和合理性。
(5)調整保障性住房上市交易管理政策,抑制市場投機行為。明確規定了經濟適用房和限價商品房5年內不得上市交易,確需上市交易的由政府部門組織回購;5年後上市交易的,補交較高的土地收益等價款。
以上回顧了1998—2008年北京市住宅市場的發展歷程。總體而言,北京市住宅和房地產業