第59章 房子估價 (第1/2頁)
老馬說市提示您：看後求收藏（八零中文www.80zw.tw），接著再看更方便。
現在每位都想象一個場景，你有2位好朋友，小A和小b，他倆每人都有1個專案。小A找到你說。的專案現在還沒有盈利，現在需要150萬增加投資，你投資我吧，如果你投資了我，以後每年只需要再給我10萬就行了，什麼時候盈利我也不太確定，但是一旦我成功了，我一定加倍回報你。
小b也找到你說，我的專案現在已經盈利了，但是現在需要150萬增加投資，你投資我吧。如果你投資了我，以後每年我給你10萬分紅，後期一旦我成功了，我一定加倍回報你。
那麼你投資小A還是小b?
我想正常人都會投資小b對吧?應該沒有人會投資小A吧?很多人生活中都明白的事，一到投資領域,期塗了。
張三如果這個價格投資這套房子，就和你投資小A一樣。
那麼張三看上的這套房子在什麼價格才值得投資呢?
其實價格是能計算出來的。下面我們來計算一下。
小白如果買這套房子，首付為140萬，購買稅費主要是契稅和中介佣金，因為是二套房，契稅為3%，
購買稅費我們按 5%估算。我們假設房價等於x元時為“好價格”。
則:(4500x12x0.9-60%x70xx(4.9%+Y%))÷(40%x70x+5%x70x)=3.8%
這裡說一下60%x70xx(4.9%+Y%)為每年房貸還本付息金額。Y怎麼計算呢?開啟房貸計算器，
張三買這套房子每月還本付息金額12,154元，每年還本付息金額為145,848元，用每年還本付息金額145,848元除以貸款總額210萬，可以得出每年還本付息金額與貸款總額的比例為6.95%，已知貸款利率為4.9%，則y=2.05，
在貸款利率為4.90%，每年還本付息的金額大約為貸款額的6.95%，那麼以上等式就變成了
（4500x12x0.9-60%x70xx6.95 %）÷（40%x70x+5%x70x）=3.8%
等式求解可以算出x=元，所以張三看上這套房子好價格為元，當房價小於等於元時，投資這套房子基本沒有風險，
但是這套房子現在的價格為5萬元以後，房價如果真的到了11,807元需要下跌76%，這可能嗎？至於房價以後能不能跌到11,807元，我們不知道，從目前的租金水平計算好價格就是小於等於元的價格，
如果後期租金從4500漲到了9000，價格也會有元上移到元，
如果租金從4500漲到了2萬的好價格就會有元上一道元，5萬元一平的價格就是好價格，值得投資，
透過計算，如果張三要投資這套房子，那麼月租金每個月就需要2萬才可以投資，
一套房子有沒有投資價值好，價格是多少？我們隨時是可以計算出來的，至於房價能不能跌76%，這個真不好說，香港的房價從1997年到2003年跌了70%，以上日本的房價199一年當年的70%，
實現財務自由的工具，又不是隻有房子，何必跟房子較勁呢，假如張三就認定要投資房子，海外的REIts也是可以考慮的呀。
張三透過REIts就可以投資香港，新加坡，日本，韓國，馬來西亞，印度加拿大，美國，澳大利亞，法國，英國德國等國家的房產，畢竟有些國家的房地產市場目前是沒有泡沫的。
第4大步驟買入房產
等走到這一步的時候，你一定是選出了好的房子，也等了好的價格，買入房子會涉及到很多細節性的問題，光這些細節性的問題也可能寫一本書，好在這些細節的問題，房地產經紀人都能
