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房地產特點
1、投資金額大
份學習指導，裡面包含本週的重點內容!
2、稅費成本高 由於稅費成本高，房價要上漲 20%以上才能達到盈虧平衡。
3、投資期限長
4、融資能力強 普通住宅一般可以貸到房產評估金額的70%-80%，期限一般在20-30年。
5、交易流程複雜
在美國，買房時所付的稅費大概是:不貸款約為購買價的1%-3%，貸款約為購買價的2%4%;持有房產期間所付的稅費大概為租金的40%-50%;賣房時所付的稅費大概為賣出價 20%-25%.
在香港，買房所付的稅費大概是購買價的32%-35%;持有房產期間所付的稅費大概為租金的20%-30%;賣房時所付的稅費大概為賣出價的1%-2%。當然如果有人嫌房地產投資的稅費成本太高，也可以投資REIts.
中國人投資美國的REIts租金分紅只扣10%的稅，賣出REIts 獲得資本利得不扣稅。中國人投資美國REIts 的稅率比美國人要低很多。
房地產投資風險
1、市場風險 市場風險是最常見的風險，是指房價因週期性漲跌帶來的風險。
2、政策風險跌的風險。政府為了抑制房產泡沫，採取限購、限賣、限貸、增加土地供給等政策導致房價下
3、社會風險亂、戰爭等。社會風險是指大的社會事件帶來房價下跌的風險。社會風險主要有:政治運動、暴亂、戰爭等。
4、變現風險 變現風險是指以市場價賣不掉房地產的風險。 因利率大幅提高導致房價下跌的風險，央行可能會根據內部外經濟形式的變化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少會從三個方面影響房價。
5、利率風險
一是，利率提高，房地產的內在價值變小，房價會下跌:
二是，利率提高，買房的成本提高，需求會減少，房價會下跌;
三是，每月按揭貸款還款額會大幅提高，很多人可能會因此斷供，房價會下跌。
6、匯率風險的風險。匯率風險指在持有房地產期間，因房地產所在國貨幣大幅貶值而導致投資實際虧損的風險。
7、自然風險 因地震、洪水、海嘯、颶風、火災等自然災害導致房地產嚴重損壞的風險。
第一大步驟，選擇好城市
在中國最好的城市就是北、上、深、廣、省會或地級市:城市過去連續3年的人口都是淨流入的。
第二大步，選出好房子
這裡的“好房子”是指最容易出租和出售的房子
好房子至少要符合以下條件:1、好地段;2、好環境;3、好物管;4、好戶型;5、房齡小;6、空置率低.
1、好地段 地段就是一切便利性的總和。好地段就是生活很便利的區域,
2、好環境 環境指小區外部環境。好環境不是指環境優美，而是指環境沒有汙染。
3、好物管； 好物管指小區的物業管理要好，好的物業管理能讓房子增值。
4、好戶型；指最容易出租和出售的戶型，
5、房齡小；房齡指自房屋竣工驗收合格交付之日起到現在的年限。不是房產證上的日期。
6、空置低 空置低是指沒有人居住的房屋比例低。
第三大步，等待好價格
淨租金收益率=年租金淨額+初始投資現金總額x100%
年租金淨額=年租金總額-年物業費-年房屋保險費-年房產稅-年租金相關稅-年房屋維護費-年房屋出租託管費-年按揭貸款本息-其
